Huren en verhuren

Of u nu een huurwoning heeft,  of u huurt voor uw vakantie een boot of auto of een fiets voor 1 dag, voor al deze gevallen gelden de algemene bepalingen over huur en verhuur in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De artikelen 7: 201 tot 7: 231 BW zijn op alle soorten huurovereenkomsten van toepassing. Voor woonruimte gelden daarnaast de specifieke bepalingen van 7: 232 tot 7: 282 BW. Voor bedrijfsruimte gelden naaste de algemene huurbepalingen ook de artikelen 7: 290 tot 7: 310 BW.

Huren of verhuren woning

Bij huurrecht voor woonruimte zijn een aantal zaken waar je als huurder mee te maken kunt krijgen. Vaak is een huurovereenkomst niet duidelijk en spelen er vragen over onderhoud: komt het onderhoud voor rekening van de huurder of de verhuurder? Wie betaalt wat van het onderhoud? Zeker als er geen schriftelijke afspraken zijn gemaakt, kan er veel discussie ontstaan. En hoe zorg je dat de verhuurder zijn onderhoudsverplichting nakomt? Mag je als huurder de betaling van je huur opschorten of moet een huurder zelf bepaalde zaken onderhouden of vervangen, zoals bijv. een kraan? Soms kunnen de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte antwoord geven, als die van toepassing zijn. Geeft de huurovereenkomst onvoldoende duidelijkheid, zal men naar de wettelijke regeling van het huurrecht moeten kijken. Omdat een huurder toch in een afhankelijke positie zit, kan het nodig zijn om rechtsbijstand in te schakelen.

Bij een huurovereenkomst rijzen vaak vragen over huurverhoging. Betaal ik niet teveel huur voor mijn huurwoning? Vooral als er sprake is van een oude woning met achterstallig onderhoud. Kan ik de huurprijs laten aanpassen? Vaak zal dat kunnen via een procedure bij de huurcommissie.

Tijdelijke huur en verhuur

Bij tijdelijke huur en verhuur zorgen onduidelijkheden in de huurovereenkomst vaak voor problemen. Zo moet bij verhuur van studentenkamers duidelijk worden omschreven dat het om verhuur voor de duur van de studie gaat en dat na afloop de kamer ontruimt dient te worden. Staat dat niet in het huurcontract, dan heeft de verhuurder een probleem. Rechtsbijstand is dan nodig. Verhuurders die hun woning te koop hebben staan en tijdelijk willen verhuren, moeten er om denken dat ze een vergunning krijgen om de woning in het kader van de Leegstandswet tijdelijk te mogen verhuren. Vergeet men dat, zit men vast aan de huurder…

Buren overlast huurders

Verhuurders krijgen vaak te maken met klachten van buren over een huurder die overlast, meestal geluidsoverlast, veroorzaakt. Als de geluidsoverlast ernstig genoeg is, kan dat tot beëindiging na de huurovereenkomst leiden. De verhuurder zal dan moeten kunnen aantonen dat de huurder veelal voor langere tijd overlast veroorzaakt en dat valt vaak niet mee… Woningbouwverenigingen worden vaak aangesproken door buren  die geluidsoverlast van medehuurders ondervinden: als verhuurder moet men instaan voor het huurgenot/ woongenot van hun huurders. Worden deze daarin gestoord door ander huurders, kan de woningcorporatie daarop worden aangesproken./p

Huren bedrijfspand

De duur van een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte is wettelijke bepaald op 5 jaar. Dit kan met 5 jaar worden verlengd maar partijen kunnen de overeenkomst ook opzeggen tegen het einde van de 5 jaar. Deze termijn is ingegeven door dat de huurder doorgaans moet investeren en die investeringen ook terug moet kunnen verdienen.

De huurder kan tegen het einde van de huurperiode opzeggen. De verhuurder kan alleen opzeggen als een van de wettelijke opzeggronden zich voordoet:

• de bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;
• de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
• beëindiging van de huur op grond van een afweging van belangen;
• de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot aangaan van een nieuwe overeenkomst;
• de verhuurder wenst een op het verhuurde liggende bestemming te verwezenlijken;

Als een van deze gronden aanwezig is, moet de rechter in beginsel de vordering van de verhuurder toewijzen.

Huurrecht bedrijfsruimte: huurverhoging en huurverlaging

De huurprijs kan in principe in onderling overleg worden vastgesteld. Wijzigen van de overeengekomen huurprijs kan echter niet zomaar.

De huurprijs kan slechts op door de wet bepaalde momenten worden gewijzigd (artikel 7: 303 BW):

• de huurprijs kan eenmaal worden gewijzigd na afloop van de overeengekomen bepaalde tijd, dus na de eerste verlenging van de huurovereenkomst;
• als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, kan telkens na vijf jaar worden gewijzigd als de lopende huurprijs niet overeenkomt met die van vergelijkbare lokale bedrijfsruimte.

Als de huurder en verhuurder het niet eens worden over een wijziging van de huurprijs, kan de kantonrechter een nieuwe huurprijs bepalen. Veelal zal rechtsbijstand nodig zijn. Aangezien de kantonrechter de huurprijs niet zelf kan bepalen, zal veelal een taxatierapport van een makelaar worden gevraagd.

Huur en verhuur kantoorruimte

Voor huur en verhuur bedrijfsruimten die niet worden aangemerkt als middenstandsbedrijfsruimte, geldt een minder strikt huurregime: de huurder heeft weinig huurbescherming, noch geldt er een minimum huurtermijn noch termijnbescherming. Partijen kunnen een huurtermijn afspreken die men wil.

In beginsel kan de huurovereenkomst worden opgezegd zonder dat daarvoor bepaalde opzeggingsgronden gelden, maar: de huurder die niet akkoord gaat met een beëindiging van de huur, heeft de mogelijkheid om de rechter te vragen om ontruimingsbescherming. De kantonrechter moet dan een belangenafweging maken wiens belang zwaarder dient te wegen in het concrete geval, die van de huurder bij voortzetting of die van de verhuurder bij ontruiming. Oordeelt hij in het voordeel van de huurder, dan kan de ontruiming maximaal tot 3 jaar worden uitgesteld.

Vragen staat vrij!

Goed juridisch advies over huur en verhuur hoeft niet duur te zijn: een particulier kan wellicht een pro-deo advocaat krijgen en anders is een prijsafspraak bespreekbaar, afhankelijk van uw financiële situatie. Wilt u iets weten over uw huurovereenkomst, geluidsoverlast, onderhoud van de woning of beëindiging van een huurcontract,  dan kunt u altijd vrijblijvend met ons bellen, e-mailen of het contactformulier invullen. Daarnaast kunt u gebruik maken van het gratis en vrijblijvende inloopspreekuur van BK&R advocaten mediation aan de Westersingel 14 te Leeuwarden, elke maandagmiddag van 14:00 tot 17:00 uur. Baat het niet, dan schaadt het niet!