Burenrecht

Beter een goede buur dan een verre vriend. Hoewel mensen die een nieuwe woning gaan bekijken die zij willen kopen of huren, wel letten op de woning en de ligging, vergeet men vaak naar de directe omgeving te kijken of te vragen. Immers, buren die voortdurend in de heg hangen of dagelijks een houtkachel opstoken of ’s ochtends om 06:00 uur luidkeels vertrekken, hebben minstens zoveel, zo niet meer, invloed op het woongenot. Het is maar goed dat de wetgever voor veel van dit soort situaties het nodige heeft geregeld in de wet: het burenrecht.

Burenrecht: wettelijke regeling

Het burenrecht is geregeld in titel 4 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze wet geeft voor een aantal onderwerpen een regeling van rechten en plichten van de eigenaren van naburige erven, ofwel buren. De regels gelden in beginsel ook voor de gebruikers zoals de huurder van een woning of bedrijfspand. Sommige zaken zijn (nader) geregeld in lokale regelgeving, veelal de algemeen plaatselijke verordening (APV).

Voor zover de wet geen duidelijkheid verschaft, zal een rechter doorgaans moeten beoordelen wat in het concrete geval redelijk is of in overeenstemming is met lokale gebruiken: het lastige is dat men te maken heeft met kantonrechters die vaak een eigen en soms ondoorgrondelijke mening hebben. Ofwel, men moet afwachten wat deze gaat beslissen.

Burenrecht = regelend recht

De bepalingen van het burenrecht gelden tenzij buren iets anders hebben afgesproken: de wettelijke regels zijn regelend van aard, zij gelden voor het geval buren zelf niets hebben afgesproken. Spreekt u af dat de buurman 10 bomen tegen de erfafscheiding mag planten, kunt u hem dat dus niet via de rechter verbieden of verwijdering vragen, ook al staan de bomen niet op minimaal 2 meter vanaf de erfafscheiding. Om problemen in de toekomst te voorkomen, is het verstandig dergelijke afspraken vast te leggen: na 10 of 15 jaar weet men zich vaak weinig meer te herinneren van afspraken, zeker als men gebrouilleerd is!

Ook is het van belang de afspraken vast te leggen als het “dienende” erf wordt verkocht: met een zogenaamd kettingbeding (waarin de koper zich verplicht tot nakoming van de afspraken die de verkoper met de buren heeft gemaakt) in de koopovereenkomst kan worden gezorgd dat de koper ook gebonden is aan de afspraken die de verkoper gemaakt heeft. Sommige afspraken zijn voor de koper alleen bindend als ze zijn vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in het kadaster, zoals een erfpacht, erfdienstbaarheid over het erf, opstalrecht en dergelijke.

Huurder en burenrecht

Sommige wettelijke bepalingen van het burenrecht gelden ook voor gebruikers zoals de huurder of pachter. Het gaat dan met name over de wijze waarop er gebruik van een erf wordt gemaakt, meestal beperkt wordt in de gebruiksmogelijkheden jegens een naburig erf, zoals geen geluids- of stankoverlast veroorzaken voor de buren. Ook een huurder dient zich te houden aan regels zoals die over hinder, overlast en dergelijke, evenals de eigenaar zelf.

Bij een huurder die overlast veroorzaakt kan men diens verhuurder aanspraken naast de huurder zelf. Deze moet op zijn beurt zijn huurder dan aanspreken op diens gedrag. Ervaart een huurder overlast van zijn buurman, al dan niet huurder, kan hij zijn verhuurder aanspreken om aktie te ondernemen jegens de buurman: hij heeft als huurder het recht op ongestoord huurgenot van het gehuurde!

Geregelde onderwerpen

In titel 4 van boek 5 BW worden een aantal zaken geregeld zoals regels over o.a. afwatering van een perceel/ gebouw, waterlopen (sloten), beplanting en bomen langs de erfgrens, de erfgrens, het plaatsen en onderhouden van een erfafscheiding, het plaatsen van venster, balkons of overbouw bij de erfgrens, het ladderrecht en, in titel 5 van boek 4 BW, de mandeligheid.

Mandeligheid

Staat een scheidsmuur, hek of heg in de lengterichting op de erfgrens tussen twee percelen of 2 gebouwen, spreekt men van mandeligheid: de scheidsmuur, heg of hek is gemeenschappelijk eigendom ten behoeve van 2 erven of gebouwen. De wet regelt het ontstaan van mandeligheid (op grond van de wet of overeenkomst), hoe het eindigt, het onderhoud van de mandelige zaak en de wijze waarop het gebruikt mag worden, bijv. bouwen tegen een mandelige muur.

Hinder

Eigenaren en huurders/erfpachters van een erf mogen geen onrechtmatige hinder veroorzaken jegens aan eigenaren en huurders van naburige erven. Dat kan door het veroorzaken van rumoer, trillingen, stank, rook / gassen, het onthouden van licht of lucht. De vraag is altijd: wanneer is overlast onrechtmatig en wanneer niet? Als buren zul je tot op zekere hoogte een bepaalde mate van hinder of overlast moeten tolereren.

Wanneer is geluid geluidsoverlast? Wanneer neemt een heg of boom te veel licht weg? Lost onderling overleg niets op, zal een rechter moeten beslissen of iets onrechtmatig is: u wordt wellicht gek van het geluid van de windgongen van uw buren maar een ander vind het misschien wel gezellig klinken, waaronder mogelijk ook de rechter…. Wat regelmatig voorkomt is dat buren last hebben van muziek: men belt de politie om een melding te doen en zodra de politie er is, is het weer stil… en ontstaat een welles/ nietes discussie. Dat is vaak een probleem: aantonen dat en in welke (onrechtmatige?) mate de overlast plaats heeft.

De erfafscheiding

Voor het plaatsen van een schutting, heg of muur op de erfgrens, moet de buur daarmee instemmen. Wordt er met instemming een schutting op de erfgrens geplaatst, dan wordt deze gezamenlijk eigendom, ofwel mandelig. Ook bij het vervangen zal men moeten overleggen. De kosten van het plaatsen, vervangen en onderhouden zijn voor rekening van beide eigenaren.

Gaan de buren niet akkoord, mag men op eigen grond een erfafscheiding plaatsen: die mag dan niet hoger dan 2,0 meter zijn, of 1,80 meter als het in een gemeentelijke verordening is geregeld. Nu deze schutting niet gemeenschappelijk is, mag de andere buur daar zonder toestemming van de eigenaar niets aan of meedoen: het voordeel voor de buur is dat de kosten ook alleen voor de eigenaar zijn. Wel mogen de buren dan op hun grond zelf ook een heg plaats voor de schutting.

Bomen en struiken

Veel geschillen tussen buren gaan over bomen of struiken die te hoog worden en/of te dicht bij de erfafscheiding staan. Bomen die hoger worden dan 2,0 meter, mogen in principe niet binnen 2 meter van de erfafscheiding staan en heggen en struiken hoger dan 2,0 meter niet binnen een halve meter van de erfafscheiding. Worden deze normen niet nagekomen, dan kan de benadeelde buur verwijdering vragen. Overhangende takken moet de eigenaar verwijderen: doet die dat niet, dan mag degene die er last van heeft, ze zelf afzagen of knippen.

Vragen staat vrij!

Goed juridisch advies hoeft niet duur te zijn: een particulier kan wellicht een pro-deo advocaat krijgen en anders is een prijsafspraak bespreekbaar, afhankelijk van uw financiële situatie. Wilt u weten of u iets kunt doen om problemen te voorkomen of op te lossen, dan kunt u altijd vrijblijvend met ons bellen, e-mailen of het contactformulier invullen. Daarnaast kunt u gebruik maken van het gratis en vrijblijvende inloopspreekuur van BK&R advocaten mediation aan de Westersingel 14 te Leeuwarden, elke maandagmiddag van 14:00 tot 17:00 uur. Baat het niet, schaadt het niet!